Dragan ŠTAVLJANIN, Gëzim BAXHAKU, Nebojša BUGARINOVIC, Esad KRCIC, Milorad MILOJEVIC, Goran VEŽIC, Branko VUCKOVIC
Tako kvadratni metar stana u starom gradu u Budvi dostiže šest hiljada evra, što je više nego u mnogim evropskim metropolama, a u gradskom jezgru u Dubrovniku i astronomskih 20 hiljada evra. Jedino je skuplje u Monaku. Istovremeno, seoska domaćinstva se mogu kupiti budzašto.Cene nekretnina su najbrže rasle u Crnoj Gori, naročito nakon prošlogodišnjeg sticanja državne nezavisnosti. Stranci, pre svega Rusi, zatim Britanci i Irci masovno kupuju naročito na crnogorskom primorju, ne pitajući za cenu. Tako se zbog ogromne tražnje, kvadratni metar stana u starom gradu u Budvi prodaje za više od šest hiljada evra. Zadovoljni su bivši vlasnici, ali je i država zadovoljna jer su po osnovu poreza na promet nekretnina njeni prihodi uvećani nekoliko puta. Uprkos procenama da su cene nekretnina prenaduvane, one i dalje rastu.
Razlika između crngorskog juga i sjevera
Prema podacima Ministarstva finansija, prošle godine je prodato nekretnina za skoro 600 miliona, od čega je država prihodovala nešto preko 11 miliona eura kroz porez na promet.
Ta suma je ove godine, prema svježim podacima poreske uprave, premašena već u prvih pet meseci sa naplaćenih skoro 14,5 miliona eura, što je čak četiri puta više nego lani u istom periodu. Sa poreskog aspekta država ne pravi razliku između sopstvenih građana i stranih državljana. Uslijed ne postojanja poreza na kapitalnu dobit nema razlike ni između onih koji na trgovini nekretninama ostvaruju profit i građana koji rješavaju stambeno pitanje. Inače, socijalni aspekt cjelokupne pojave, potpuno je zanemaren. Državi je za sada jedino važno da se plati porez na promet. Koviljka Mihajlović, pomoćnik ministra finansija, izjavila je:
«Oporezivanje se vrši po stopi od 0,8 do 0,80 posto. To je u nadležnosti lokalnih vlasti i nema nikakve veze da li je to imovina nekog iz Beograda, Ljubljane, Zagreba.»
Crna Gora je izuzetno atraktivna turistička destinacija, kaže Saša Dedaić, direktor Agencije za nekretnine INTERSPAR, objašnjavajući razlog eksplozije crnogorskog tržišta nekretnina. Dedaić ipak smatra da postoji mnoštvo apsurdnih primjera gdje su ponuđene neopravdano visoke cijene. Ilustrujući trenutno stanje, Dedaić navodi cijene stanova u Podgorici:
«Nema govora da kvadrat stana u jezgri grada možete dobiti ispod 2000 eura. A što se tiče novogradnje, cijene se kreću od 2.200-2.300, čak i do 2.500 eura.»
Cijene kvadratnog metra u novogradnji su na primorju od 2.500 do 5.000 eura, a kvadrat zemljišta, takođe na primorju, između 200 i 450 eura. Vrijednost nekretnina su podigli stranci koji kupuju ne pitajući za cijenu. Bivši vlasnici tih nekretnina, uglavnom ne znajući šta da rade sa dobivenim novcem, grozničavo kupuju druge nekretnine, pa se u domaćim oglasima čak pojavila ponuda sa nekretninama u egzotičnom Dubaiju. Ali šta je globalno atraktivni Dubai za budvanski Stari Grad govori primjer iz oglasa:
«Stara Budva, 85 kvadratnih metara, cijena je 530 hiljada eura.» Koliko to iznosi po kvadratnom metru?
«Nešto više od 6.000 eura.» Cijene na sjeveru su još uvijek daleko od cijena na jugu Crne Gore, ali i tamo se osjeća širenje talasa poskupljenja. Željko Smiljanić, vlasnik bjelopoljske agencije za nekretnine:
«U Bijelom Polju, trenutno, cijena kvadratnog metra stambenog prostora je 800 eura. Na periferiji otprilike oko 500-600 eura. Cijena placeva za gradnju dostiže bogami i do 8.000 eura.»
Korist od drastičnog rasta cijena nekretnina imaće svi učesnici kupoprodajnog lanca. Kupac zbog uloženog kapitala, prodavac koji se neočekivano obogatio, posrednici zbog obilnog posla i provizija, država većom naplatom poreza. Na cjedilu će, po svemu sudeći, opet ostati najugroženiji sloj građana, bez riješenog stambenog pitanja. Njima neće pomoći zbog niskih primanja još uvijek nedostupni stambeni krediti, koji će zbog munjevitog rasta cijena postati potpuno besmisleni.
A u Zagrebu je četvorni metar više od 2 tisuće eura…
Prodavatelji kuće, obitelj Lepeš, misle ozbiljno. Ponudili su je Dubrovačko-neretvanskoj županiji i gradu Dubrovniku, koji imaju pravo prvootkupa, ali su lokalne vlasti odbile da daju tri-četiri miliona eura za kuću od 200 metara četvornih. To znači da obitelj Lepeš tu istu kuću neće moći prodati po manjoj cijeni. Kako svaka roba nađe kupca, tako nije isključeno da će i ova. Je li to puno novca za malu kuću, pitali smo jednu Dubrovkinju:
«To je prevelika vrijednost ako gledamo u novčanom obliku. A premala je vrijednost, ako vi gledate da će se cijeli grad prodati i da zimi nemate nikog. Jer se nama dogodilo da mi jednostavno više nemamo stanovnika u gradu.»
Dubrovačka stara gradska jezgra je ljeti prenapućena, a zimi je prazna. Svi su toga svjesni, ali je teško odoljeti zovu novca. Trgovina nekretninama na slobodnom tržištu se nigdje, pa ni u Dubrovniku, ne da zaustaviti. U Hrvatskoj je došlo do pada trgovine nekretninama, a njihove cijene su dostigle plafon, kaže Jasminka Biliškov, direktorica jedne splitske tvrtke iz te branše:
«Negdje smo na nivou Španjolske i Grčke, tako da se kupci uvijek okreću prema onome što je jeftinije.»
Sve se to odrazilo na smirivanje hrvatskog tržišta:
«Nekih pola godine i više, totalno je zamrlo. Strani kupci nas preskaču. Naprosto ne kupuju u Hrvatskoj nego idu na ove druge destinacije. Sa stabilizacijom i laganim padom cijena, počelo se pomalo buditi. Možda je u ovih zadnjih 10-15 dana pristiglo više upita, više je bilo poziva, a u međuvremenu su cijene nešto otišle dolje. Za nekih, recimo, pet posto.»
Kolike su prosječne cijene novoizgrađenih apartmana na obali?
«Negdje oko 2.000 eura. Na otocima i Čiovu čak i više.»
U Hrvatskoj se spominje broj od 40 tisuća nekretnina prodanih strancima. Stranci gube zanimanje za nekretnine u Hrvatskoj. Ali što je sa domaćim ljudima, kupuju li oni, pitali smo Jasminku Biliškov:
«Njima je dosta teško, jer su cijene otišle gore, a plaće nisu otišle gore i sa tim malim plaćama ne mogu pokriti kredite. U vrlo su nezahvalnoj situaciji i radije se odlučuju da budu podstanari, nego da ulažu u kredite.»
To mišljenje prevladava u Hrvatskoj. Žitelj Zagreba:
«Banke su u rukama stranog kapitala, svoje male kamate u svojim zemljama naplaćuju kod nas. Imamo skupe kamate. Drugo, u izgradnji vlada anarhija, cilj je ostvarenje ekstremnog profita na brzinu, jer, koliko ja znam, proizvodna cijena stana po kvadratu, znači sa ugradbom najkvalitetnijih materijala, ne bi smjela prelaziti tisuću eura.»
Prosječna cijena četvornog metra u Zagrebu je 2.000 eura. U snažnom porastu je, misli naš sagovornik, cijena nekretnina ne samo u Zagrebu i na obali, nego i u unutrašnjosti, posljednjih godina je pridonijela izgradnja autoceste Zagreb-Split:
«Svaka dionica koja se otvarala, poskupljivala je cijenu nekretnina za 20 do 30 posto, dok autocesta nije došla do Zadra. U Zadru ste mogli dobiti kvadratni metar apartmana za 800-900 eura, a u onom trenutku kada je autocesta došla do Zadra, kvadratni metar je već bio 1.500-2.000 eura.»
Država je investiranjem u ceste neizravno podigla cijene nekretnina, a ponegdje ih i svojom intervencijom ograničava. Država je nedavno odlučila vlasnicima otočića do 4.000 četvornih metara, a njih je skoro stotinu, ponuditi cijenu od po 35 eura po metru četvornom. Jasminka Biliškov to smatra realnim:
«To je realna cijena, s obzirom da je na tim otocima zabranjena bilo kakva izgradnja, bar za sada.»
Visoke cijene diktiraju pomicanja i izgradnju dalje od gradskih središta. A još malo dalje od velikih gradova, primjerice tridesetak kilometara od Zagreba, može se kupiti imanje s kućom za 30 tisuća eura, dok je za taj novac u Zagrebu nemoguće kupiti stan. Slovenska iskustva, nakon ulaska u EU, kazuju da se trebaju zaštititi one nekretnine koje su trenutno jeftine, a koje ne štiti cijena. To su, svakako, nekretnine na selu. U Hrvatskoj su stranci, prije svega Englezi, pokupovali jeftina seoska imanja u Prekomurju. Nisu ugrožene nekretnine na Jadranu, kažu oni, gdje je već prilično visoka cijena, nego jeftine nekretnine u manje razvijenim područjima Hrvatske.
Najcenjeniji Novi Beograd
Beograd slovi za najdinamičnije gradilište u regionu, sa stotinama kranova u vazduhu, a svojevrstan kuriozitet predstavljaju male, sremske opštine, načičkani između prestonice i Novog Sada, u kojima kao pečurke posle kiše niču nove proizvodne hale. Zvanični podaci govore da se, zahvaljujući izraelskim, austrijskim, poljskim, britanskim, ali i domaćim investicijama, samo u posljednjih godinu dana duplirao poslovni prostor ekstra klase, koji je još u toku izgradnje bio rezervisan od strane brojnih svetskih kompanija, koje u srpskog prestolnici otvaraju nacionalna i regionalna predstavništva. Stanogradnja još uvek nije na nivou iz osamdesetih, kada je u Beogradu godišnje građeno po petnaestak hiljada stanova, ali se već meri hiljadama završenih stambenih jedinica. Direktor agencije za promet nekretnina «Vavilon» Snežana Milekić kaže da se jagma za novim kvadratima ne smanjuje i da očekuje blagi porast cena u narednim mesecima:
«Cene u Beogradu su od 1.000 pa do 2.500 evra po kvadratnom metru, ali luksuzniji stanovi mogu biti skuplji. Velika je ponuda stanova u novogradnjama. Tokom same gradnje vlasnici uspevaju da prodaju celu zgradu. Stari stanovi su još uvek traženi, zanimljivi i aktuelni, pogotovo zato što su uknjiženi. Novogradnja uglavnom nije uknjižena – prodaje se tokom gradnje, neuknjižena i uglavnom mogu da je kupe kreditni kupci.»
Koji su najinteresantniji delovi Beograda?
«Pa definitivno u poslednje dve godine Novi Beograd. Tu su cene porasle i skoro se izjednačile sa centrom grada, čak su i veće.»
Šta ga čini tako atraktivnim za kupce?
«Mislim da se to desilo zbog ovih tržnih centara koji su otvoreni po Novom Beogradu, što je stvorilo i zaokružilo neku infrastrukturu. Lako se dolazi do novog Beograda, lako se parkira, sve što im treba mogu da završe na Novom Beogradu. To se isto desilo pre desetak godina sa Banovim Brdom.»
U želji da i dalje podstakne stambenu izgradnju, ali i da smanji troškove kupaca, pre svega onih koji prvi put dolaze do svog stana, Ministarstvo finansija je u okviru seta poreskih zakona predložilo, a Skupština usvojila, dve bitne olakšice, kaže ministar finansija Mirko Cvetković. Prva je smanjenje poraza na kapitalnu dobit:
«Mi smo to sada smanjili sa pet na 2,5 posto. Osim toga, dali smo sada dodatne pogodnosti onima koji kupuju prvi stan. Postoje dve opcije: jedna kad se kupuje stan od postojećeg vlasnika, u tom slučaju se kod kupnje prvog stana ne plaća ništa, znači ni ovih 2,5 posto, a postoji druga situacija kada se stan kupuje od građevinskog preduzeća kao proizvođača stana, ne od onog ko ga ima, onda tu ne postoji porez na apsolutna prava, nego takozvani PDV, on je osam posto, a mi smo dali predlog da se ni on ne plaća.»
U ratnim devedesetim, u Beogradu su stanove masovno kupovale izbeglice. Naravno onaj mali broj njih koji je imao novac. Sada je primetna najezda nove vrste kupaca, kaže Snežana Milekić iz agencije «Vavilon»:
«Dolaze kupci iz Crne Gore, jer se tamo nekretnine prodaju po nekim neverovatnim cenama. Ostaje im dobar deo novca da ulože u poneku nekretninu u Srbiji. Posebno im je interesantan Beograd.»
Vreme tranzicije u Srbiji predstavlja i vreme ozbiljne socijalne preraspodele i ponovnog rađanja srednje klase. Snežana Milekić, upravo ovaj sloj označava kao glavni motor oživljavanja tržišta nekretninama u Srbiji:
«Srednja klasa se uglavnom pojavljuje iz kredita. Znači ne kao keš kupci. Postoji, dakle, jedna grupa kupaca koja kupuje putem kredita. To su većinom mladi ljudi koji su zaposleni po nekim boljim firmama.»
Cijene nekretnina u Sarajevu i Banja Luci u porastu
U posljednjih godinu dana cijene stanova, u dva najveća grada u Bosni i Hercegovini – Banjaluci i Sarajevu – prema podacima agencija za prodaju nekretnina porasle su za više od 40 procenata. Vedad Koćo, iz sarajevske agencije «Gala nekretnine», kaže da kvadrat stambenog prostora u gradskoj jezgri Sarajeva košta između 2.500 i 6.000 konvertibilnih maraka:
«Rast cijena diktira potražnja. Malo se toga gradi da bi cijene bile stabilizirane.»
Banjaluka je jeftinija od Sarajeva, ali i su cijene i dalje dosta visoke za obične smrtnike. Pokazuje to i primjer Nenada Božića iz Banjaluke, koji već godinama sa porodicom živi kao podstanar. Želja mu je, kaže, bila da kupi stan, ali kako vrijeme odmiče, sve mu je teže da se odluči na taj korak, jer niti može uštedjeti pare, niti može dobiti velika kreditna sredstva, a stanovi su iz dana u dan sve skuplji:
«Kvadrat stana u novogradnji je po 1.800 do 2.200 KM. To su astronomske cijene. Mlad čovjek, koji se oženio, nema šanse da riješi stambeno pitanje. To je suludo, van svake matematike. Tržišne cijene su ovdje zapadne, a plata albanska.»
Sa druge strane, cijene imanja i kuća u seoskim područjima su podjednake i u Republici Srpskoj i u Federaciji BiH, ali opet zavise od toga koliko su blizu nekom većem gradskom centru. Ponegdje se može kupiti cijelo domaćinstvo površine i nekoliko hiljada kvadratnih metara za par hiljada maraka. U malim, nerazvijenim gradovima su cijene i više nego duplo manje nego u Sarajevu i Banjaluci. Tako je cijena kvadrata stana na primjer u Zvorniku, gradiću na obali Drine, između 600 i osamsto maraka.
U građevinskim firmama tvrde da namjernog napuhavanja cijena već da rastu troškovi gradnje. Pored toga cijena zavisi i od poreskih opterećenja u pojedinim opštinama.
U vladi kantona Sarajevo navode da su svjesni nerealnosti postojećih cijena nekretnina, te da su već pripremili projekat koji bi prije svega trebao pomoći stambenom zbrinjavanju mladih. Predsjednik kantonalne vlade Samir Silajdžić:
«Vlada je pokrenula izgradnju hiljadu stanova na području općine Vogošća. Kroz sredstva koja smo obezbijedili za infrastrukturu, pokušat ćemo da omogućimo mladim ljudima da dođu do kvalitetnog stanovanja za normalnu cijenu. Smatramo da ćemo na taj način – pokretanjem te masovne, kolektivne stanogradnje, bitno uticati i na smanjenje cijena stanova u Kantonu Sarajevo.»
U Ministarstvu za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju Republike Srpske imaju dugoročnije planove za socijalnu stanogradnju. Portparol ministarstva Gorjana Rosić:
«Mislimo na one grupe koje imaju mala ili nikakva primanja. Ti se projekti pripremaju u saradnji sa OSCE-om, UNHCR-om, procjenjuje se da cijena ne bi smjela prelaziti 700 KM. Trenutno nastojimo doći do prvih 500 stanova u Republici Srpskoj.»
Trgovci nekretninama nagovještavaju da bi cijene stanova u Sarajevu i Banjaluci mogle još porasti, ne samo zbog dolaska investitora i bogataše, nego zbog velikog broja onih koji trbuhom za kruhom sele u veće centre. Sa druge strane, cijene stanova i kuća u ruralnim sredinama i gradićima ostaće iste ili će još pasti, osim u mjestima koja su interesantna za turiste.
Cene rastu i u Prištini
I na Kosovu cene nepokretnosti stalno rastu, naročito u Prištini. Međutim, veoma su skupi i placevi duž regionalnih saobraćajnica. Svojevremeno su Albanci plaćali velike svote i za imanja Srba koji su odlazili sa Kosova.
Sulejman Zogu, vlasnik agencije za nepokretnosti «Zogu» u Prištini, kaže kako su cene nepokretnosti posle rata u stalnom porastu:
«Posle rata su se cene stanova i građevinskih placeva stalno povećavale. Ponuda novih stanova je značajna, međutim cene tih stanova su manje od cena starih stanova, pošto novi stanovi odnosno zgrade nemaju građevinske dozvole, što onemogućuje prenošenje vlasništva kod kupaca. Cena po kvadratnom metru u centru se kreće od 1.000 do 1.500 evra za stare stanove, odnosno od 650 do 850 evra za nove stanove na istim lokacijama. Iako je broj zahteva manji u odnosu na prošlu godinu, cene se ne smanjuju.»
I cene placeva u glavnom gradu su različite. Kreću se od 50 hiljada do 100 hiljada eura u strogom centru, a oko 15 hiljada na periferiji grada. U poređenju sa predratnim periodom, interesovanje za kupnju placeva je izuzetno poraslo, kaže Zogu i ističe kako se to interesovanje i dalje ne smanjuje, već je u porastu.
Interesantna je pojava da su cene placeva koji imaju izlaz na regionalne i magistralne puteve, posebno u delu prema Uroševcu, na jugu Prištine, dosta visoke:
«Cene su izuzetno visoke i nisu realne. Cena za jedan ar se kreće do 15 hiljada evra.»
Cene nepokretnosti se razlikuju zavisno od sredine. Primer radi, cena kvadratnog metra stana u Prizrenu je za 50 odsto niža u odnosu na stan istog kvaliteta i položaja u Prištini.
Posle rata na Kosovu, najveći broj građana se okrenuo gradu. Tako da su cene nepokretnosti po selima smanjene u nekim sredinama i za 70 odsto u odnosu na prethodni period.
U dubrovačkim zidinama, cena kvadratnog metra dostiže i 20 hiljada evra. Ko to može kupiti, bilo je pitanje u on-line anketi Radija Slobodna Evropa. Od oko sto posetilaca naše internet stranice, koji su učestvovali u anketi, 50 posto je odgovorilo – tajkuni i ratni profiteri; 36 posto izabralo je odgovor – niko ko živi od svog rada.
