Sa svojih prozora, gleda na Dunav zelenilo i ostatke nekadašnje industrijske zone.
Sanja iz Novog Sada strahuje da bi, za nekoliko godina, taj pogled mogli da zamene beton i višespratnice.
"Zelenilo je danas retkost u ovom gradu. Čula sam za novi projekat i iako kažu da će time urediti obalu i napraviti parkove, ja slabo u to verujem. Navikli smo da su profit i investitori ispred nas građana", kazala je za Radio Slobodna Evropa.
Povod za njena strahovanja je novi urbanistički plan kojim je na obali Dunava predviđena izgradnja poslovno-stambenog kompleksa sa zgradama visine do 14 spratova.
Na ovaj plan, gradskim vlastima stiglo je više od 5.000 primedbi Novosađana.
"Oni žele da nama građanima oduzmu svu prirodu koju smo imali. Pristup Dunavu. Žele da to sve padne u privatne ruke", smatra Novosađanka Nataša Matijević.
Nataša je predsednica Saveta Mesne zajednice Liman – dela grada gde je planiran novi projekat.
"Liman je jedan od retkih delova grada koji su urađeni po meri čoveka, odnosno da tu može humano da se živi – nije prenaseljeno, ima dovoljno prostora i zelene površine, mesta za parkiranje".
"Ne želimo da nam neko to uništi", kazala je.
Njen sugrađanin Duško smatra da se građani malo pitaju kada se donose ovakve odluke.
"Ova priroda je nešto prelepo što svaki grad treba da ima, a o tome šta će se ovde graditi odlučuju oni koji imaju više smisla za interes – da li je to ekonomski ili gradski", kaže on.
Ipak, nisu svi protiv.
"Bolje da bude nešto novo nego ovako napuštena fabrika i šuma gde se gnezde pacovi. Ako će to biti korisno za ljude, neka se sruši staro i napravi novo", smatra Džimi iz Novog Sada.
Dok deo Novosađana ovaj projekat naziva "urbanističkim nasiljem" i "otimanjem" rečne obale, gradske vlasti odbacuju takve kritike kao neosnovane.
Uveravaju da će transformacija zapuštene bivše industrijske zone doprineti savremenom razvoju grada.
Najavljuju nove parkove, sportsko-rekreativne sadržaje, uređeno priobalje dostupno svim građanima.
Na pitanja Radija Slobodna Evropa nisu odgovorili.
Projekat brani i investitor Aleksandar grupa. U odgovoru za RSE navodi da je cilj "uređenje i aktiviranje prostora" koji danas ne ostvaruje svoj puni potencijal.
"Poseban akcenat stavljen je na sadržaje koji će biti dostupni građanima, uključujući više od jednog hektara zelenih površina, kao i ulaganje od 100 miliona dinara za formiranje zelenih površina i sportskih sadržaja na toj lokaciji", navodi se u odgovoru.
Teren na kojem se planira nova izgradnja prostorno se naslanja na još nerealizovani projekat koji je kolokvijalno nazvan "Novi Sad na vodi", a koji je prethodnih godina takođe izazvao protivljenje dela građana i stručne javnosti.
Šta je sve u planu?
Aleksandar grupa kaže da na prostoru nekadašnje industrijske zone razvija projekat "urbane regeneracije".
"Prema trenutno predloženom konceptu, oko 55% lokacije predviđeno je za izgradnju stambeno-poslovnih objekata, dok je preostali deo namenjen zelenim površinama, sportskim i drugim javno dostupnim sadržajima", navode.
Dodaju i da će tačan broj stambenih jedinica, kao i procena broja budućih stanovnika, biti poznati "nakon dalje razrade planske i tehničke dokumentacije".
"Prema planu većina objekata imaće pet do deset spratova. Predviđena su i dva objekta visine do 12 spratova, što je u skladu sa karakterom šireg urbanog okruženja u kojem već postoje objekti visine do 16 spratova", kažu.
Kompanija Neimar, članica Aleksandar grupe, od 2022. godine je većinski vlasnik prostora obuhvaćenog projektom, izuzev dela zemljišta koji je i dalje u vlasništvu grada Novog Sada.
Projekat obuhvata površinu od 21,4 hektara.
Taj prostor je 1920. postao prva planska industrijska zona u Novom Sadu. Objekti koji tu i dalje postoje zakupljeni su kao magacini, proizvodni i ugostiteljski prostori.
U planskom dokumentu koji je izradilo novosadsko Javno preduzeće Urbanizam istaknuto je da se na tom prostoru trenutno nalaze i industrijski objekti nekadašnje fabrike betona "Neimar", koji nisu prenamenjeni zbog lošeg stanja ili nedostatka volje investitora.
Tu je smešten i deo kompleksa posebne namene, te je za ovaj deo potrebna saglasnost Ministarstva odbrane.
Deo slobodne površine služi kao poligon za polaganje vožnje.
"Dislociranjem postojećih industrijskih objekata i kompleksa posebne namene, koji se nalaze u okviru planskog područja, stvaraju se nove mogućnosti za korišćenje i uređenje priobalja", navodi se u nacrtu plana koji je Grad sačinio.
Od postojećih objekata biće zadržani Spomen-soba Rečne flotile i crkva Svetog Stefana Štiljanovića. Planirano je i da se spomenik kulture Češki magacin koji je industrijsko nasleđe iz 1921, obnovi i postane muzej mašinstva.
Projekat je i dalje u fazi planiranja.
Grad je napravio nacrt plana koji bi omogućio realizaciju ovog projekta. Potrebno je da plan odobri i novosadska skupština.
Nepogodan teren za gradnju?
Nataša Matijević, građevinska inženjerka, ukazuje da je ovaj teren nepogodan za gradnju planiranih višespratnica.
"Sam taj teren, ako pogledate predloženi plan, geološki je podeljen u dve boje. I jedno i drugo označavaju teren nepogodan za gradnju, s tim što je ovaj gde je veći deo planiranih objekata, izrazito nepogodan", kaže.
"Tu su do sada bile fabrike baš iz tih razloga, jer to nije ni namenjeno visokoj gradnji", dodaje.
Iz Aleksandar grupe kažu da je će projekat biti "razvijan isključivo u skladu sa važećim propisima, urbanističkim procedurama, uslovima nadležnih institucija i pravilima struke".
"Kada je reč o karakteristikama zemljišta, pitanja koja se odnose na bezbednost gradnje već su razmatrana kroz stručne analize, geotehničke provere i tehnička rešenja predviđena za ovakve lokacije".
Dodaju da u Novom Sadu i drugim gradovima "postoje brojni primeri izgradnje u blizini reka i na terenima sa sličnim karakteristikama".
Ana Ferik-Ivanovič iz Društva arhitekata Novog Sada objašnjava da gradnja na takvom terenu verovatno nije nemoguća, ali da traži složenije objekate.
"Sve to će više koštati, a ja se nadam da se ne bi niko usudio da dovede u pitanje stabilnost objekta, a po svaku cenu da bi se izvelo to što je planirano", dodaje.
Koje su još zamerke?
Ana Ferik-Ivanovič kaže da bi se izgradnjom visokih zgrada do same obale narušila vizura grada.
"Time se zatvara grad od obale. To nije uobičajena praksa u gradovima koji se nalaze na tako vrednim i lepim rekama kao što je Dunav".
Ističe i da u tom delu postoji drveće i rastinje staro 70-80 godina.
"Ekosistemi koji tu žive, kada se naruše, oni više nikad neće moći da se uspostave kada izlijete beton tu", dodaje Ferik-Ivanovič.
Ukazuje i na infrastrukturne izazove koje bi donele nove višespratnice.
"Pitanje je kako bi infrastrukturni sistemi, na primer, toliku količinu kanalizacije odveli iz tog prostora, kako će se to prikopčati, na koji sistem, ako će na već postojeći, da li će on to moći da izdrži", dodaje.
Nataša Matijević, koja tu stanuje celog života, ukazuje i na potencijalne probleme u saobraćaju.
"Liman je već poprilično naseljen. Dovođenjem još hiljada ljudi na ovo mesto ulice će biti preopterećene, stvaraće se svakodnevni saobraćajni čepovi", dodaje.
Nakon što je plan kojim je najavljen projekat stavljen na javni uvid, Gradu su pristigle hiljade primedbi građana.
Sednica na kojoj je Komisija za planove odlučivala o tim prigovorima protekla je burno.
Građani koji su joj prisustvovali tražili su njeno odlaganje i izuzeće članova komisije, uz tvrdnje da su u sukobu interesa zbog veza sa investitorom.
Kako je komisija, ipak, nastavila sednicu, okupljeni građani su počeli da negodujući prave buku.
U toj atmosferi, urbanistkinja je ispred ugašenog mikrofona čitala odgovore Komisije na prigovore, tako da se gotovo ništa od izgovorenog nije moglo čuti.
Posle nepuna dva sata, građani i aktivisti napustili su salu.
Ko je investitor?
Aleksandar Group posluje duže od tri decenije.
Kako se navodi na sajtu kompanije, do sada je na području Novog Sada i Beograda izgradila oko pola miliona kvadrata stambenog i poslovnog prostora.
Jedan od vlasnika ove firme je biznismen Aleksandar Gajić koji ima 50 odsto vlasničkog udela.
Druga polovina u rukama je kiparske kompanije Kaylara Limited.
Gajić je 2013. priveden, zajedno sa bivšim direktorom Zavoda za izgradnju grada Borislavom Novakovićem i vlasnikom Industrije mesa "Matijević" Petrom Matijevićem. Uhapšeni su pod sumnjom da su malverzacijama sa građevinskim zemljištem oštetili Novi Sad za 1,3 miliona evra.
Međutim, dve godine kasine istraga je obustavljena. Više javno tužilaštvo u Novom Sadu tada je bez obrazloženja odustalo od daljeg krivičnog gonjenja.
Šta je sa 'Novim Sadom na vodi'?
Novi projekat planiran je odmah do prostora na kom najavljena izgradnja još jednog velikog stambeno-poslovnog kompleksa na obali Dunava u javnosti poznatog kao "Novi Sad na vodi".
Tu ideju od početka su pratile kritike dela javnosti da se obala predaje u ruke investitorima, te da će time biti ugrožena životna sredina, ali i postojeća zaštita od poplava.
Veliki broj uličnih akcija i protesta, kao i više od 10 hiljada potpisa i primedbi, nisu sprečili gradske institucije da na kraju usvoje Generalni urbanistički plan kojim je otvoren put za dalju realizaciju tog projekta.
Usvajanje tog dokumenta 2022. ispraćeno je protestom ispred lokalne skupštine, uz nerede, povređene i privedene građane.
Tadašnji gradonačelnik Novog Sada Miloš Vučević je odgovarajući na kritike naveo je da je plan "razvojan, dobro odmeren, koncipiran i definisan od strane struke".
U međuvremenu, usvojen je još jedan planski dokument u korist tog projekta.
Protesti i hapšenja pratili su i izgradnju mosta preko Dunava u istom reonu.
Građani i predstavnici lokalnih ekoloških udruženja, smatrajući da su izgradnjom ugrožene zelene oaze uz Dunav, mesecima su boravili u kampu kako bi pokušali da spreče izvođenja radova.
U smenama su čuvali područje od seča šuma. Izgradnja mosta počela je uz intervenciju policije.
Glavni investitor je država, dok je jedan od izvođača kineska firma China road and bridge corporation (CRBC) koja je taj posao dobila bez tendera.
Urbanistički haos u Novom Sadu
Poslednjih nekoliko godina, deo stručne javnosti ukazuje na intenzivnu stambenu gradnju u Novom Sadu koja otežava njegovo funkcionisanje.
"To je dovelo do jako velikog haosa. Mislim da se ne vodi uopšte računa o tome kako će tolika ogromna stanogradnja na infrastrukturu grada da utiče", kaže arhitektica Ana Ferik-Ivanovič.
Dodaje i da se "urbanizam Novog Sada trenutno radi bez vizije".
"U poslednjih nekoliko godina se često menjaju razni planski dokumenti grada. Kada se tako parcijalno i delimično samo neke zone izmene, onda se gubi koncept i struktura prostora grada", kazala je.
A preuređenje priobalja Dunava nije jedini poduhvat koji je u proteklim godinama naišao na negodovanje i protest Novosađana.
Pored ostalog, početkom 2016. godine srušena je zgrada nekadašnje Komunalne banke, koja je bila pod zaštitom države.
Tada je sklonjen, a kasnije i vraćen spomenik jermenskoj porodici u centru grada. Na tom mestu je izgrađena zgrada od trinaest spratova.
Dve godine kasnije, u širem centru grada prodata je jedina slobodna parcela koja je bila u javnom vlastništvu. Tu je nikao veliki tržni centar čiju izgradnju su pratili različiti problemi: od problema sa pribavljanjem upotrebne dozvole, do pribavljanja dokumenata u vezi sa protiv požarnom zaštitom.