Dostupni linkovi

Apsolutna liberalizacija tržišta nekretnina bila bi pogubna po Crnu Goru


Sveti Stefan

Pravni ekspert Đorđije Blažić u intervjuu govori o problematici izvjesnih nastojanja da se crnogorsko tržište liberalizuje do te mjere da se i stranim državljanima omogući da imaju vlasništvo nad zemljištem, za razliku od dosadašnjeg rješenja prema kojem stranci mogu biti vlasnici samo stanova.

RSE: Gospodine Blažiću, tržište nekretnina u Crnoj Gori je u prethodnom periodu doživjelo ekspanziju. Cijene su višestruko uvećane uglavnom zbog stranaca koji su kuće, stanove, zemljište kupovali ne pitajući za cijenu. Stranim državljanima je zakon dozvoljavao samo takozvano etažno vlasništvo, odnosno uknjižbu stanova na svoje ime, ali ne i zemljišta. Strani državljani su ipak i u tome uspijevali osnivanjem fiktivnih preduzeća. Da li se ovdje radi o klasičnom kršenju zakona ili zloupotrebi rješenja koja su izrađena kao mogućnost za ozbiljne investitore?

BLAŽIĆ: Evidentno je da se to dešava u Crnoj Gori. Evidentno je da legislativno postoje mogućnosti da se kupuju nepokretnosti od strane stranih državljana. Postoje limiti kada je riječ o nepokretnostima za fizička lica, a da je druga pravna situacija za pravna lica. Prema tome, ono što pravna lica radi otvaranja neke privredne djelatnosti oni su to mogli da prometuju, ali u svakom slučaju te nepokretnosti su morale služe u tu svrhu. Ako se dešavalo, prosto ne znam kako je to moguće uopšte, pravno da se uradi, da se prenese sa pravnog lica na fizičko lice, pošto jednostavno postoje za strana fizička lica ograničenja, moguće je da dolazi do zloupotrebe, iako se takve stvari dešvaju, onda po mom ličnom uvjerenju radi se o zloupotrebi zakona.

RSE: Da li sada postoji realna mogućnost da država reaguje na ove slučajeve primijeni neke sankcije. Čini se da je povratak na prvobitno stanje malo vjerovatan?

BLAŽIĆ: Povratak jeste malo vjerovatan i tu bi vjerovatno zahtijevalo da se vode raznorazni postupci, u prvom redu to itekako mora biti interes države i tu prosto treba vidjeti kakve su situacije vezano za pravnu prirodu imovine, prvo, koja je to vrsta imovine. U principu, ono što je važno po meni za jednu državu jeste da država mora tačno da odredi šta je to što ne može da se prometuje, šta je to što može da se prometuje uz određena ograničenja u treće šta je to što slobodno može da se prometuje. To su neke tri cjeline oko kojih država itekako mora voditi računa da ne bi došla u situaciju da zemlja ostane bez zemlje, da jedna država, što je latentna opasnost za Crnu Goru, da se nepokretnosti Crne Gore otuđe u potpunosti. Postoji jedan dio koji mora biti zabranjen za promete, postoji jedan dio gdje promet mora biti jednostavno ograničen i uvijek je zabranjeno ono što predstavlja opšti interes i što predstavlja javni interes. Mi objektivno sada imamo faktički situaciju da i ona preduzeća koja su se privatizovala, to su naročito hotelski kapaciteti koje su stranci kupili, da oni jednostavno ograničavaju kretanje tako da zauzimaju čak i javna dobra koja se zovu plaže, koja su opšte dobro, tako da ne možete da uđene na plažu. Neko ograničava pravo kretanja stanovnika Crne Gore i drugih. To ne može da bude predmet nikako.

RSE: „Strana fizička i pravna lica, pod uslovima uzajamnosti, mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Crne Gore kao i domaća lica, ako posebnim zakonom nije drugačije određeno.“ Ovo piše u radnoj verziji predloga Zakona o svojinsko pravnim odnosima koji je uradilo Ministarstvo finansija. Zar princip uzajamnosti ili kapaciteta nije besmisleno ukoliko je u vezi odnosa između malene Crne Gore i Rusije koja raspolaže nepreglednim prostranstvima?

BLAŽIĆ: Princip reciprociteta generalno postoji i to je sada jedan međunarodno pravni aspekat, međutim, taj princip reciprociteta podrazumijeva ako zakonom nije drugačije određeno. Država može da u nekim sferama to ograniči, može postojati princip reciprociteta, ali država takođe može da u nekom sferama ograniči promet nepokretnosti i svakako da je apsurdno da se ne može porediti na apsolutnom principu reciprociteta u smislu slobode stranaca da kupuju nepokretnosti po Crnoj Gori, da se pravi paralela između malene Crne Gore ili Rusije, Francuske, Velike Britanije, Njemačke i tako dalje.

To apsolutno podrezumijeva da Crna Gora mora da zaštiti opšti interes, mora da zaštiti javni interes i zato sam rekao da Crna Gora mora da napravi vrlo jasnu distinkciju u kom dijelu i koje su to nepokretnosti koje ne mogu da budu uopšte pod režimom prodaje, koje su to nepokretnosti koje mogu da budu pod ograničenim režimom, a koje su ustvari te koje mogu da budu slobodne. I tu ima jako puno problema jer priroda nepokretnosti u značajnom jeri i opredjeljuje. Zato mi imamo i prirodna bogatstva koje ne mogu biti predmet nepokretnosti, mogu da budu predmet koncesija, mogu da budu predmet korišćenja nekih drugih prava, odnosno svojinskih odnosa, ali ne i prava raspolaganja, tako da je to apsolutno nešto što će morati kad tad prije ili kasnije će morati da se uvede u pravni režim, ali sa jednom funkcijom da se zaštiti javni interes, odnosno da se zaštiti onaj interes koji je za građane Crne Gore.

RSE: Crna Gora kao država sa malom teritorijom je posebno osjetljiva na ovo pitanje. Kakve konkretne opasnosti prijete ukoliko bi se tržište nekretnina liberalizovalo do te mjere da strani državljani imaju ista prava kao i domaća stanovništvo?

BLAŽIĆ: To je vrlo jasno i to bi značilo latentnu opasnost da jedna država ostane ustvari bez svoje teritorije prvo zbog toga što je Crna Gora mala država i ima malu površinu. Ona mora da ima jedan restriktivan pristup u odnosu na prodaju određenih vrsta nepokretnosti i tu se vrlo jasno moraju uspostaviti određeni stepeni i nivoi zabrana, ograničenja i slobode.

RSE: Da li bi postavljanje izvjesnih ograničenja za strane državljane moglo imati neke negativne posljedice? Da li bi takvo rješenje bilo u koliziji sa evropskom legislativom i praksom? Kako je, uostalom, ovo pitanje tretirano u Evropskoj uniji?

BLAŽIĆ: Ja ne mislim da bi bilo. Apsolutna liberalizacija bi za Crnu Goru bila zaista pogubna. Zaista bi bila pogubna upravo zbog ove faktičke situacije i male površine prostora. Nije mi eksplicitno zaista poznato da postoje neki standardi u tom kontekstu, jer u prvom redu mislim da je to bilateralni odnos između država i uspostavljanje principa reciprociteta u trenutnim konkretnim situacijama između pojedinih država. U svakom slučaju, ono što bi zaista bilo pogubno za Crnu Goru da uđe u taj proces apsolutne liberalizacije. To bi prosto bilo jednostavno neshvatljivo da Crna Gora kao mala država uđe u te procese nezavisno od toga da li su standardi Evropske unije ovakvi ili onakvi. Male države su specifične u tom pogledu i siguran sam da i Evropska unija itekako mora voditi računa kada je riječ o malim državama. To su ne samo pitanja legaliteta, nego i pitanja cjelishodnosti za te male države.

RSE: Prije sticanja nezavisnosti građanima Srbije je obećavano da će i u suverenoj Crnoj Gori, između ostalih, zadržati i pravo raspolaganja nepokretnom imovinom. Da li se to odnosi isključivo na državljane Srbije koji su već posjedovali nekretnine u Crnoj Gori, odnosno, da li i državljani Srbije, s aspekta tržišta nekretnina, imaju isti tretman kao i svi ostali strani državljani?

BLAŽIĆ: Što se tiče Srbije tu su dvije situacije pravno moguće. Jedna je pravna situacija ono što je bilo do samostalnosti Crne Gore. Prema tome, ja lično mislim da se u tom kontekstu radi o neotuđivim pravima. To je neotuđivo pravo građana Srbije koji su do samostalnosti Crne Gore imali nepokretnosti i te nepokretnosti po mom dubokom uvjerenju njihove nepokretnosti i pravo svojine nad tim nepokretnostima se ne može dovoditi u pitanje. U suštini, osnovni princip svakog pravnog poretka je ustvari zaštita stečenih prava.

Druga je situacija kada je riječ o odnosima o sticanju prava svojine nakon osamostaljenja Crna Gore i ono što sigurno zahtijeva da se ti odnosi urede je pitanje bilateralnog sporazuma između Crne Gore i Srbije. Govorim o pravnim situacijama koje su nastupile ili koje tek treba da nastupe u budućnosti i u svakom slučaju u formalno pravnom smislu i državljani Srbije su stranci u Crnoj Gori kao što su državljani Crne Gore stranci u Srbiji. U odnosu na taj dio pravni režim je potpuno isti što se tiče stranaca.

Međutim, odnosi između Srbije i Crne Gore nijesu klasični suštinski odnosi kao što su odnosi sa Francuskom, Engleskom, Velikom Britanijom i tako dalje. Zato upravo postoji taj bilateralni sporazum gdje se bilateralnim sporazumom vrlo jasno moraju precizirati ti poslovi pa čak, zašto da ne i određene povoljnosti za državljane Srbije kada je riječ o nepokretnostima u Crnoj Gori, ali onda naravno princip reciprociteta i obrnuto i to je prosto neki princip na kome treba graditi buduće odnose u toj oblasti između Srbije i Crne Gore po mom uvjerenju.

RSE: Vrhovni državni tužilac Vesna Medenica je Upravi policije svojevremeno naložila preispitivanje rada svih agencija koje se bave prometom nekretnina, njihovih vlasnika i relevantne dokumentacije, ali i kontrolu Centralnog registra Privrednog suda, odnosno podataka o kompanijama čiji su vlasnici strani državljani. Šta očekujete od ove inicijative?

BLAŽIĆ: Ono što je duže vremena neko moje uvjerenje i građansko i profesionalno, ne govorim o politčkom, jer ja se ne bavim politikom, niti sam član bilo koje političke stranke, ali ono što je opšti problem u Crnoj Gori je ustvari problem funkcionisanja pravnog sistema, pravni poredak. Crna Gora je još uvijek u procesu konstituisanja institucija sistema, tako da jednostavno taj proces koji je pokrenut je pokrenut u dobroj namjeri i mislim da je potpuno ispravno pokrenut. Dokle će on dovesti to je pitanje, suštinsko pitanje odluke države. Da li će se istrajati ne tome ili se neće istrajati. Manje više u jednoj državi suština svakog pitanja je da li postoji politička volja da se nešto uradi. Ako država želi nešto da uradi ona će to da uradi veoma brzo i tu spora nema. Ako nešto ne želi da uradi, onda će ga otezati i neće ga uraditi. To je ovdje suštinsko pitanje da li država želi da raščisti te odnose da se izvrši snimanje tog stanja, da se utvrdi činjenično stanje i eventualno ako bude zloupotreba da se stvari pricesuiraju ili zaista ona to ne želi, odnosno želi više formalno da krene u jedan proces koji, ako je krenuto sa formalnog aspekta, naravno neće dati neke rezultate.

RSE: Ukoliko bi pretpostavili da politička volja da se uradi tako nešto nesumnjivo postoji, koji bi se razultati mogli postići ovakvom akcijom?

BLAŽIĆ: To sada sve zavisi od legislative, jer ako dolazi do zloupotreba onda te zloupotrebe mogu da budu i sankcionisane, ako ima elemenata krivičnog djela onda je vrlo jasna uloga u policiji i tužilaštvu i onda bi država trebalo da pokrene odgovarajuće postupke i da se te stvari procesuiraju. Drugo je pitanje sada ako dolazi do određenih faktičkih zloupotreba koje nijesu pravno pokrivene. Onda je to jedna problematična pravna situacija u koju onda očigledno država neće imati nikakvih instrumenata, jer te instrumente nije predvidjela u zakonu da ih koristi da bi došla do onoga stanja za koje ona očekuje da treba da dođe. I to je prosto s jedne strane pitanje legislative, a s druge strane je pitanje spremnosti države da ona jednostavno uradi neki posao. Koji će rezultati biti tog posla to prosto zavisi od volje državnih organa, odnosno od političke volje da li će nešto država da uradi ili prosto ne želi da uradi. Više bi možda voljela da formalizuje neke stvari, odnosno da se predstavi i domaćoj i stranoj javnosti kao da nešto pokušava da uradi
  • 16x9 Image

    Esad Krcić

    Zahvaljujući ranom angažmanu u Radio Beogradu ostaje trajno vezan za radio, kao medij. Član crnogorskog dopisništva RSE je od 2001. Pisao je za CG Ekonomist, a realizovao je i niz radijskih i TV projekata.

XS
SM
MD
LG