Dostupni linkovi

logo-print

Zemlja na prodaju


Niko ne zna, ili makar nije zvanično objavljeno, koliko nekretnina poseduju stranci u postjugoslovenskim državama. A kupuje se mnogo toga. Lokalne i zapadne novine kao i globalna računarska mreža Internet puni su oglasa u kojima se na prodaju nudi bukvalno sve. Stare kamene kuće u Dalmaciji i crnogorskom primorju moguće je do pre neku godinu bilo kupiti i za manje od desetak hiljada evra. Odnedavno se u Hrvatskoj prodaju čak čitava ostrva. Na raspolaganju su precizna uputstva kako da postanete vlasnik. Sve je tu - kako da pribavite odgovarajuće dozvole, koju državnu službu da kontaktirate i gde, kako da, navodi jedna internet-agencija sa sedištem u Sjedinjenim Američkim Državama, „papirologiju završite za šest meseci“

Najatraktivnije lokacije, kada je o zapadnom Balkanu reč, svakako su na istočnoj obali Jadrana i na jadranskim ostrvima. Hrvatska obala, uz norvešku, najrazuđenija u Evropi, nudi neslućene mogućnosti. Ali Hrvatska – „zemlja hiljadu ostrva (1.185) i ukupno četiri hiljade kilometara linije uz more“ (4.012) – kako se reklamira u turističkim brošurama, sve manje ostaje hrvatska, a sve više postaje strana.
Čitamo neke oglase:

„Veoma malo ostrvo, površine 14.000 m² usred Jadrana - 900.000 €.“

„Ostrvo u centralnoj Dalmaciji, 35.115m², borova šuma i mediteransko bilje - 1.500.000 €.“

„Ostrvo u Kornatima, prvi put ponuđeno na prodaju, 200.000 m², 12 Nm od Murtera, a 8 od Biograda - 6 €/m² (ukupno 1.200.000 €).“

„Ostrvo u Kornatima kod Žuta, 450.000 m² - 11€/m², (ukupno oko 5.000.000 €).“

Na jedan od oglasa smo se javili. Cena ostrva bila je u oglasu 3.500.000 €. Dan razgovora bio je, međutim, sreda, 21. april, dan nakon objavljenog pozitivnog mišljenja Evropske unije o kandidaturi Hrvatske, što je, uverili smo se, cenu podiglo i to gotovo dvostruko:

Video sam vaš oglas, zanima me ostrvo Daksa. Je li ta nekretnina prodata ili ne?

„Ne, nije prodata. Međutim, povećali smo cenu na 12.000.000 $.“

Možete li mi, molim vas, reći gde se tačno nalazi to ostrvo?

„Na Jadranu, oko 500 m od luke Dubrovnik. Možete ga lako videti iz Dubrovnika.“

I koja je cena, molim Vas?

„Traže 12.000.000 $.“

Dvanaest miliona?

„Da, gospodine. Cena je promenjena juče. Vlasnici smatraju da Daksa pruža mnogo mogućnosti, pogotovo sada, kada Hrvatska uđe u Evropsku uniju. Tada će, znate, biti napretka u državi u svemu.“

Možete li mi reći nešto više od Hrvatskoj? Kakva je to zemlja? Da li je politički stabilna?

„Da li je šta?“

Da li je politički stabilna.

„Ja vam to ne mogu garantovati. Ne znam. Prema vlasnicima sve je bolje. Svi kažu da je bilo loše, ali izgleda da sada stvari idu nabolje. Daksa se nalazi na jako dobrom mestu na Jadranu i jako je dobra klima. Za sada ostrvo možete kupiti samo kao deo za stanovanje, ali to je upravo ono što sam navela na svojoj internet stranici. Vlasnici zapravo ne nameravaju ništa da popravljaju i dovode u red. Ono što postoji tamo, nije u dobrom stanju. Ako pomno pročitate internet stranicu, dobićete jako dobru predstavu o tome.“

Ko je vlasnik ostrva? Je li to privatno vlasništvo?

„To ne mogu izneti u javnost. Ako ste zainteresovani za kupovinu ostrva, ono što biste trebali da učinite, to je da osnujete preduzeće u Hrvatskoj i kupite ostrvo na ime tog hrvatskog preduzeća. Imali smo dosta posla s tim i najbolje je da osnujete hrvatsko preduzeće. To je najbolje što bi stranac trebalo da učini ako namerava da kupi ostrvo u Hrvatskoj. Dalje, ostrvo nema struje, vode, ni telefona, ali to sve može biti dovedeno iz Dubrovnika. Samo to mora da napravi kupac. Ostrvo je nenastanjeno i prodaje se u viđenom stanju. Što vidite – to dobijete.“

Šta je sa porezima u Hrvatskoj i šta bi bilo sa mojim budućim statusom tamo? Da li bi bilo moguće da ja tamo zvanično prijavim boravište?

„Za Vas kao stranca najlakše je da formirate hrvatsko preduzeće za kupovinu ostrva. Mislim da bi bilo najbolje da pitanje te vrste razradi Vaš advokat, da advokat koji Vas predstavlja kontaktira advokata u Hrvatskoj ili da Vi direktno angažujete advokata u Hrvatskoj da on sve to istraži za vas.“

Hvala vam.

„Nema na čemu.“

Tonči Tadić, zastupnik Hrvatske stranke prava u Hrvatskom saboru i sam sa ostrva – Hvara, političar je u Hrvatskoj koji je u javnosti zapažen kao najgorljiviji protivnik nekontrolisane prodaje nekretnina strancima.
Motive objašnjava Radiju Slobodna Evropa:

„Ne možete nigdje u svijetu za tako smiješne novce kupiti otok kao što to možete u Hrvatskoj. I to jednostavno za to što je standard Hrvata nizak, zato što se ljudi koji hoće pokrenuti neki biznis na obali ili na otocima sučeljavaju sa sumanuto kompliciranom procedurom dobivanja kredita od banaka, koje su 90 i nešto posto u stranom vlasništvu, zato što, dakle, ljudi nemaju nikakvih mogućnosti da bez problema dođu do kredita za pokretanje posla ili popravljanje svog standarda, tako da se odlučuju ići linijom manjeg otpora i prodati nekretnine koje imaju, ko zna kome i ko zna po kojoj cijeni, da bi se dokopali nekakvih sredstava s kojima će popraviti svoju kuću, oženiti sina ili udati kćer, kupiti automobil ili, u vrlo malom broju slučajeva, pokrenuti neki posao. Svi koje znam, budući da sam i sâm s otoka, sa Hvara, da su prodali neku nekretninu u zadnjih par godina, s dobijenim novcem su rijetko kad pokrenuli neki posao, već su najčešće s tim novcem popravljali svoj osobni standard. Dakle, cifre koje su postizane, bile su toliko smiješno male da s tim novcem nisu mogli pokrenuti neki posao.“

Goran Vežić, novinar Radija Slobodna Evropa razgovarao je sa Ugom Badurinom, vlasnikom ostrva Palacola i Orude kod Cresa:

„To vam je čista ljubomora. Kome god sam ja rekao ili napomenuo da sam suvlasnik otoka, ljudi su odmah naćulili uši, čak i stranci, i čudili se kako je moguće da čovjek može imati svoj otok. Onda kad je došlo do toga da bi se otok možda mogao prodati, svi su odjednom skočili – eto, prodajemo zadnje što je ostalo Hrvatskoj! Ljudi moji, nemojte biti smiješni. Prodali ste banke, prodali ste sve ono što je valjalo, a ja sad ne mogu prodati otok. Ja sam sad kao izdajnik, time što prodajem otok sam kao izdao Hrvatsku.“

Iako su između Hrvatske sa jedne i Crne Gore i Srbije sa druge strane različiti, ne samo zakoni već i cene, planirana namena nekretnina i još mnogo toga i stranci koji kupuju nekretnine u svim trima državama imaju identičan motiv.

Katarina Lazarević, vlasnica agencije za promet nekretnina „Alka“ iz Beograda objašnjava Radiju Slobodna Evropa motive stranaca da kupe nekretnine u zemljama bivše Jugoslavije:

„Stranci još uvek ovde mogu strašno da zarade i to je ono što njih, naravno, privlači. Oni imaju zaradu kakvu nemaju u svojoj državi i ta zarada je očigledna. On će dosta da plati neku nekretninu, ali će izdavanjem ili renoviranjem takve nekretnine jako brzo da povrati uloženi novac. Primera radi, jedan Englez, neću navoditi njegovo ime, koji je uložio u Crnu Goru itekakav kapital, za dve godine je taj svoj kapital, ne udvostručio, nego mu se taj novac itekako dobro vratio i on je odmah krenuo u drugi posao. I kod drugog posla je jako dobro prošao, jer je shvatio da i kod drugog posla može jako brzo da zaradi. Znate, ako nekom u jednoj državi može za dve godine da se vrati dvostruko ili trostruko, onda novac ne treba držati ni u jednoj banci, jer nijedna kamata, ni u jednoj državi, ne može biti tako visoka kao ovde.
Stranci ovde, sve što kupe, oni to mogu da izdaju. I stranci ovde, govorim o fizičkim licima, uglavnom kupuju nekretnine, posle toga ih izdaju i od rente žive bolje. Pa čak i naši gastarbajteri, naši ljudi koji čak i nemaju tako puno kapitala, kažu da se ovde najviše isplati kupiti pa izdati, jer im to donosi novac o kome ne mogu ni sanjati u inostranstvu. S druge strane, oni bi tamo imali mnogo žešću kontrolu nego ovde. Kod nas postoji kontrola i Zakon o sprečavanju pranja novca to itekako reguliše, ali, naravno, ako vi uložite strani kapital ovde, niko vas neće pitati odakle vam toliki strani kapital, a našoj državi će to itekako dobro doći.“

Tonči Tadić:

„Većina tih ljudi koji dolaze kao kupci, zapravo nisu nikakvi genijalni investitori, niti su nekakve značajne face u zemljama iz kojih dolaze, nego su najčešće špekulanti koji računaju s tim da će cijena nekretnina u Hrvatskoj, posebno na Jadranu, ići jedno četiri do pet puta gore nakon ulaska Hrvatske u EU. U svakom slučaju smatramo da su cijene nekretnina na Jadranu više nego potcijenjene u ovom trenutku i da mahom imamo posla sa špekulativnim kapitalom.“

Katarina Lazarević:

„Rusi su se, s enormnim kapitalom, preselili u Crnu Goru, kupuju sve što stignu, ne pitaju za cenu i mi ćemo uskoro, umesto crnogorskog, imati rusko primorje.“

Jasna Vukičević, novinarka Radija Slobodna Evropa u Budvi, istražila je situaciju na crnogorskom primorju. Ko kupuje, šta kupuje i pošto:

Letimičan pogled na mnoštvo oglasa u dnevnoj štampi, kao i veliki broj agencija za posredovanje, ukazuje da tržište nekretninama u Crnoj Gori cvjeta. U agenciji „Menadžer“ potvrđuju trend da su Rusi najbrojniji inostrani kupci nekretnina u Crnoj Gori:

„Rusija u najvećem broju, Zapadna Evropa nešto manje, ali i tu ima pojedinačnih slučajeva.“

Ono što inostrane kupce najčešće zanima je nekretnina na primorju. Broker u agenciji „Menadžer“:

„Što bliže obali, što bliže moru, placevi, zemlja, kuće, čak i stanovi, znači sve.“

U posljednje dvije godine sve je više inostranih kupaca, kažu u agenciji „Bonafides“:

„U zadnje, recimo, dvije godine je sve veće interesovanje. Pogotovo iz Rusije i Ukrajine. A evo baš jučer, na primjer, imali smo i ljude iz Engleske, Austrije, iz skandinavskih zemalja. Znači, interesovanje je veliko.“

Šta ih najviše zanima kad je riječ o nekretninama? Broker u agenciji „Bonafides“:

„Obično se traži manja kuća, blizu mora.“

Najskuplja je i dalje budvanska rivijera, odnosno Sveti Stefan i Miločer. Broker u agenciji „Bonafides“:

„U starom gradu Budvi je 1.500-2.000 €/m² za stambeni prostor, a poslovni i više. U Budvanskom polju cijena pada negdje na 800 €/m².
Poslije Budve, najskuplji su Sveti Stefan i Miločer, gdje cijene idu i do 2.000-2.500 €/m² u prvoj zoni. Prema Baru je cijena niža – po 600-700 €/m². I ovamo Boka Kotorska, gdje su cijene 700-750 €/m², a u samom starom gradu Kotoru i do 1.000 €/m².“

Goran Rozga iz agencije „Idila“ u Splitu:

„Potražnja za hrvatskim zemljištem od strane stranaca je velika, pogotovo atraktivnih lokacija uz more, otoka, atraktivne uvale... Dosta veliki problem predstavlja papirologija, iako se i to ,da srediti‘. Ali bez obzira na to, potražnja je velika.“

Ivica Vulić, trgovac nekretninama u Splitu:

„Raspon cijena je od 5-60 €/m².“

Katarina Lazarević:

„Nekadašnji Istočni blok se više interesuje za kupovinu zemlje, dok se ljudi iz Zapadne Evrope više interesuju za kupovinu poslovnih zgrada i stanova. Mogu da uknjiže svoju nepokretnost, mogu da je prodaju, mogu da je izdaju. Oni čak i svoju zaradu, koju ostvare izdavanjem te nepokretnosti, mogu da iznesu, s tim da, naravno, pre toga moraju da budu regulisani svi porezi koji su vezani za takvu nepokretnost i za vlasnika takve nepokretnosti. “

Tonči Tadić:

„Mislim da će Hrvati posljedice takvog kaosa i ovakvog stampeda u kupnji nekretnina osjetiti, odnosno doći će svijesti tek za jedno 15-20 godina. Ali tada će, na žalost, biti više nego kasno.“

Države nastale na području bivše Jugoslavije imaju različitu pravnu regulativu kada je reč o strancima – potencijalnim vlasnicima nekretnina. Napušteni su rigidni zakoni nekadašnje Jugoslavije koji su tu mogućnost potpuno isključivali, osim nekoliko izuzetaka donetih od strane nekadašnjeg doživotnog predsednika lično, ali stranci se dovijaju i kupuju.

U najvećem broju postjugoslovenskih država postoji princip tzv. reciprociteta. To znači da je strancu omogućeno da kupi nekretninu samo ako je državljaninu zemlje domaćina omogućeno da kupi nekretninu u zemlji iz koje je stranac. U Hrvatskoj je od tog pravila isključeno poljoprivredno zemljište koje nije na prodaju.

Interesa stranaca za kupovine nekretnina u preostalim delovima država zapadnog Balkana, osim jadranske obale i ostrva, velikih gradova i poljoprivrednih površina, gotovo da nema. U unutrašnjosti Srbije i Bosne i Hercegovine, kao i na Kosovu, praktično nije zabeleženo da stranci u značajnijoj meri kupuju nekretnine. Postoje tek sporadični slučajevi da su takve nekretnine kupile neke diplomate nakon službe u balkanskim zemljama.

Pravna regulativa, usled specifične političke situacije u Bosni i Hercegovini i na Kosovu, praktično odbija strance.
U Bosni su, naime, na snazi različiti zakoni u entitetima. Na Kosovu su na snazi neki zakoni bivše SFR Jugoslavije, kao i neki iz vremena nekadašnje SR Jugoslavije, a tu je i uvek aktuelni problem sa dokumentima Kosovara.

Gordana Sandić-Hadžihasanović, novinarka Radija Slobodna Evropa u Sarajevu kaže da su stranci, kada je o Bosni i Hercegovini reč, zainteresovani pre svega za kupovinu kuća:

Prema zakonu koji se primjenjuje u Republici Srpskoj, jedinu mogućnost pruža, stručno kazano, faktički ili pravni reciprocitet. U Federaciji Bosne i Hercegovine, kako kaže zakon iz 1998. godine, strano lice može biti nosilac prava vlasništva na stanu, stambenoj zgradi ili zemljištu, uz određene uslove. U kojim situacijama, objašnjava pomoćnik ministra pravde Džemaludin Mutapčić:

„Fizička i pravna osoba, koja obavlja djelatnost u Federaciji BiH, može biti nosilac prava vlasništva, i to na poslovnim zgradama, poslovnim prostorijama, stanovima i stambenim zgradama, te na građevinskom zemljištu na kome su navedeni objekti izgrađeni ili će biti izgrađeni.“

U Republici Srpskoj odgovor na pitanje da li stranci mogu imati svojinska prava, teško je dobiti. Na našu molbu oglušilo se i nadležno Ministarstvo pravde. Advokati i službenici suda s kojima smo kontaktirali, pozivaju se isključivo na reciprocitet:

„Po zakonu o reciprocitetu se podnosi zahtjev Ministarstvu inostranih poslova i dobije se rješenje po kojem stranac može sticati nekretnine.“

Na Kosovu je, kada je reč o strancima-kupcima nekretnina, najviše problema. Naš novinar Gzim Badžaku (Gëzim Baxhaku) razgovarao je o tome u Prištini sa profesorom prava Alajdinom Ališanijem (Alishani):

Na Kosovu prije rata 1998.-1999. godine na snazi su bile zakonske odredbe SFRJ. U jugoslovenskim Zakonima iz 1954. godine o zgradama i zemljištu nije bilo nijedne odredbe o kupoprodaji nepokretnosti od strane građana drugih država. Promenama zakonodavstava je omogućena prodaja nepokretnosti pod određenim usovima, tako da su građani drugih zemalja mogli pod tim uslovima kupovati nepokretnu imovinu., Faktička regulativa, koja postoji na Kosovu, ne predviđa takvu mogućnost. Pošto su na Kosovu na snazi primenljivi zakoni iz bivše SFR i SR Jugoslavije, koji su ocenjeni nediskriminatorskim, za sada se ne može izvršiti kupoprodaja nepokretnosti između građana Kosova i građana drugih država.

Kako ovo funkcioniše u praksi? Nuhi Uka, predsednik Opštinskog suda u Prištini, suda koji ima najviše predmeta overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti na Kosovu:

„Trenutno sudovi na Kosovu primenjuju Zakon o obligacionim odnosima kojim je ovo pitanje regulisano tako da strani državljani mogu kupovati nepokretnosti samo pod uslovom reciprociteta.“

Sve postjugoslovenske države izrazile su želju da postanu članice Evropske unije. To znači, među ostalim, da će morati da prilagode zakonodavstvo evropskom. Dalje, to znači da će sadašnji princip reciprociteta pri mogućnosti kupovine nekretnina morati da bude ukinut i da će svaki stanovnik bilo koje zemlje članice Evropske unije morati da dobije mogućnost da nesmetano kupi bilo koju nekretninu u bilo kojoj državi članici i kandidatu. U Hrvatskoj – zemlji koja je u regionu bez dileme najdalje odmakla u priključenju Uniji, to se već dogodilo.
Zašto u postjugoslovenskim zemljama države uglavnom pristaju da strancima prodaju gotovo sve bez ikakvih restrikcija, kada to pravilo ne važni čak u nekim zemljama EU?

Tonči Tadić:

„Radi vjerovanja da je taj problem marginalan u poređenju sa ,svetim ciljem‘ ulaska u EU.“

Argumentacija Tončija Tadića dobija na snazi kada se uzme u obzir da je većina od deset država novih članica Evropske unije od 1. maja 2004. godine još proteklih godina vodila tvrde pregovore upravo sa namerom da ne dopuste strancima nekontrolisanu kupovinu nekretnina u državama-novim članicama Unije. Ideja je - sačekati period dok cene nekretnina u bivšim istočnim zemljama stignu, ili makar budu približne onima na zapadu, što bi obesmislilo rasprodaju nekretnina u bescenje. Ali možda je i prodaja u bescenje bolja od poklona. Uostalom, predsednik Hrvatske je svojevremeno predložio da jedno hrvatsko ostrvo bude poklonjeno, i to najbogatijoj osobi na planeti – većinskom vlasniku Majkrosofta (Microsoft) Bilu Gejtsu (Bill Gates).
XS
SM
MD
LG